대출비율 비교분석은 필수

LTV(주택담보대출비율)는 담보가치에 따른 대출금의 비율을 이르는 것으로, 가치가 높은 담보만 있다면 기존의 대출이 있거나 본인의 상환능력이 다소 떨어지더라도 크게 영향을 받지 않고 대출을 받을 수 있다. 반면, 상환능력에 따라 대출 한도를 결정하는 DTI(총부채상환비율)는 매년 갚아야 하는 대출 원리금과 이자가 연간 소득에서 어느 정도의 비율을 차지하는지를 따진다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 총원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하는 것이다. DTI보다 더욱 강화된 DSR은 개인의 연간소득에서 전체 부채 비율을 따진다. 주택담보대출의 원리금에 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 평가해 대출 상환 능력을 심사한다. DTI와 비교하면 해당하는 주택담보대출 외 대출 건의 이자만을 따지던 것에서 전체 대출의 상환능력을 보는 것이므로 보다 엄격한 기준이 적용된다고 볼 수 있다.
금융위원회 측은 우대혜택이 확대됐음에도 기존에는 없었던 한도액이 4억 원으로 설정된 것에 대해 “가계부채 및 부동산시장에 미치는 영향을 감안하여 최대 한도를 적용하게 됐다”며 “금번 대출규제 완화로 대다수의 서민 및 실수요자의 대출한도가 확대될 것”으로 기대했다.

실제 사례로 보는 주택담보대출 우대 혜택

확대된 주택담보대출은 구체적으로 어떻게 적용될까. 이에 금융위원회 측은 실제 적용 사례를 통해 혜택의 차이를 설명하고 있다. 만일 연소득 8,100만 원 대상이 6억 원 상당의 주택을 구입한다고 할 때, 무주택자가 투기과열지구인 서울에서 주택을 구입하고자 하는 경우라면 LTV 60% 혜택을 적용 받아 최대 3억 6천만 원까지 대출이 가능하다. 이는 대출기준이 완화되기 이전보다 약 1억 2천만 원이 증가한 수준이다.

실제 사례로 보는 LTV 규제 완화 : 연소득 8,100만 원 근로자가 30년 대출만기로 6억 원 주택 구입 위해 대출 받는다면?
	주택담보대출 한도
	투기지역	조정지역	비규제지역
규제완화 전	2.4억 원(LTV 40%)	3.0억 원(LTV 50%)	4.2억 원(LTV 70%)
규제완화 후	3.6억 원	4.0억 원	4.2억 원
*(투기지역) 6억 원*0.6 = 3.6억 원 **(조정지역) 5억 원*0.7 + (6-5)억 원*0.6억 원 => 한도적용으로 4.0억 원

금융당국은 이밖에도 청년·신혼부부 등 주거취약계층의 주거부담 완화를 위해 추가적인 금융지원 확대 방안을 함께 마련해 적용하고 있다. 우선 금리와 보증금이 저렴한 청년전월세를 확대해 청년들의 주거비용 부담이 줄 수 있도록 하고, 청년 맞춤형 전세보증금 대출의 1인당 한도를 상향조정했다. 또, 4.1조 원이던 청년 전원세대출 공급규모 제한을 폐지하여 주택 수급이 원활해지도록 지원하고 있다.
지난 2020년 일반전세대출 상품의 평균금리는 2.60%로 이번에 확대된 청년맞춤형 전세의 금리 2.09%보다 다소 높았다. 금융위원회 측은 이번 조치로 청년 맞춤형 전세상품을 이용할 수 있는 대상이 연간 약 5천명 이상 늘어날 것으로 기대된다. 같은 경로로 1억 원을 대출한 청년은 일반전세대출 등 일반상품을 대출한 경우와 비교할 때 매년 50만 원 가량의 이자부담을 덜 수 있다. 또 기존 청년 전용 전세보증을 이용한 경우와 비교하더라도 연간 보증금을 약 3만 원까지 감소할 수 있을 것으로 기대된다.